我国的经济经过多年的快速发展，使人民的生活水平有了极大的提高，人们对生活的必需品也由原来的基本消费转变到了现在选择消费，在衣食住行方面人们的选择余地也越来越大，其中的住是最重要的一项，以往的住宅已经不能满足现在人们的需求了，在节能方面人们也是越来越重视，这就对建筑行业提出个更高的要求。所以，建筑行业就需要在建设住宅的时候，需要考虑消费者的需求，建设出节能型的住宅。
在建筑设计之初，就应该多方位的考虑到房屋的节能设计，在设计的时候要重点侧重建筑的方位、朝向、采光、通风等各个因素，另外还要考虑建筑所在地的气候环境，大气的流动方向，还有太阳的辐射情况等等，只有设计出符合条件的住宅，才能满足消费者的需求。除此以外，在建筑的材料上的选择、建筑工艺的使用都是可以满足节能的需求的，还有合理的楼间距，合理的楼间距可以在夏天有效的通风，在冬天有效的保暖。因此，建筑的设计是建筑能否节能的关键所在，一个好的节能设计就是一个良好的开端。
在这个科学技术知识爆炸的年代，各个领域的新技术也是层出不穷，建筑行业也与时俱进，在建造住宅的时候不断的采用新的设备和技术，使得我们生活有了稳步的提高。现在的温度调节方式已经和过去有了很大的不同，以前在夏天人们用电扇、冰块等方式来降温，如今很所人都在使用空调来调节温度，在冬天很多的地方采用火炉的方式来取暖，现在的人们很多都是采用暖气来取暖，现在和过去相比都有了很大的变化，但是现在的调节温度的方式都是以消耗大量的能源为代价的，这就需要我们使用更加经济、更加节约的方式来进行气温的调节。
目前很多的国家都在采用新技术和建筑进行结合，有采用太阳能的、有采用温泉地热的，还有使用风能发电的。例如，在我国的很多地区的夏季的洗澡都使用了太阳能热水器，这一新技术的使用节约了大量的热能资源，好的太阳能甚至可以做在寒冷的冬季供暖和提供热水，这样的设计不但大大的节约了能源，更是大大的提高了人们的生活质量。因此，在住宅的建设方面要多采用新技术，争取把能源的消耗降至最低。
在建造节能型的建筑时，对墙体的设计和施工也可以节约一定的能源消耗，这主要体现在墙体设计时选择的建筑材料和施工时使用工程技术。首先是在建筑的材质上的选择，目前我国有很多新型的建筑材料，其中的不少建筑材料都具有环保节能的功能，例如，如掺废料的粘土砖、非粘土砖、建筑砌块、加气混凝土等等。在建筑的过程中可以使用有保温墙的建筑工艺，保温墙的材料也是有很多的选择的，一般情况下都是根据当地的环境来决定的，如果在是北方的建筑，那么保温墙就要厚一些，相反在南方的建筑保温墙就要薄一些，如果是在东北或者新疆冬季很冷的情况下，外墙保温除在外墙贴保温板外或应该是在外墙上抹一定厚度的保温砂浆来达到保温效果。
在建筑的设计过程中不单单是建筑的墙体需要进行节能设计，在门窗上也要选择节能型的门窗，在门窗的设计上即要考虑到，房间的采光，空气流通等因素。因此，在设计门窗的大小就成为了关键因素，门窗的大小要与房间的建筑面积成一定比例，合理的设计可以有效的减少热能的消耗，提高房间的温度。当然也要考虑不同的地区和门窗的使用习惯，设计者要实际情况作出合理的选择。
在门窗的安装的时候，要选择有高密闭性的门窗，可以减少冷空气的渗入，在门框和门扇之间进行密封，这样可以有效的降低热能的消耗，从而达到我们节能的目的，只有通过对门窗的合理使用才可以提高建筑的整体的能源消耗，实现我们建造节能型建筑的最终目的。
在屋面的设计中也要加入节能设计和施工，屋面作为一个建筑的一部分，在使用过程中也是可以起到一定的节能的作用的。尤其是在夏天，太阳的辐射强度大，使得屋面的温度很容易上升到一个可怕的温度，由于长时间的暴晒，可能回引起室内温度大幅上升，这个时候，我们就需要多屋面采取一定的措施防止室内温度过高，我们可以在屋面和房屋主体之间建立一个隔热层，但是在材质的选择上一定要选择在夏季吸热能力强，在冬季保温效果强的建筑材料，同时还要注意不能选择材质较重的材料，因为材质较重的材料很容易对墙体和屋顶造成沉重的压力，减少房屋的使用年限。
太阳能是取之不尽、用之不竭的，目前很多的国家都在太阳能上做了很多的研究，也取得了相当多的成果。我国的太阳能是世界上比较丰富的，全国60%以上的区域的平均日照时间在2000小时以上，总体上呈现出北方日照时间短，南方日照时间长的现象，但是，无论在什么地方都能合理有效的使用太阳能。目前，我国在太阳能的利用上还处于初级阶段，仅仅是把太阳能应用到了集热供水上面，在发达国家，他们不但有太阳能集热供水系统，还有太阳能供暖系统、太阳能发电系统、太阳能焊接切割系统等等，把太阳能应用到了很多的领域中。
地热能作为一种新型的能源，目前只是在很少的地方进行了使用，这也未尝不是一种良好的尝试，地热能受地下水以及深层土壤的影响小，温度稳定，人们可以水这种介质将温度从很深的地下带到地上来，在经过热交换，通过水循环在冬季进行供暖。在冰岛，地热能开发和利用程度是全世界最高的国家，由于冰岛的地理位置特殊，在加上冰岛地处北极圈附近，使得冰岛在地热能的使用上有很先进的技术和经验，冰岛的冬季供暖全部都是来自地热能，冰岛还开发出了地热能发电的项目。所以，我国也应当大力的发展地热能，将地热能与建筑有机的结合到一起，让地热能为我们的生活提供服务。
由以上可以得出这样的结论，只有在建筑上使用了节能设计和在施工中使用节能技术，就可以为我国节约大量的能源。节能型的建筑也是未来我国的一个发展趋势。因此，在对建筑设计的要更多考虑建筑的节能环节，只有做好了节能设计，就可以设计出符合国家标准和消费者满意的建筑，为我国的经济建设做出重大的贡献。
[1]夏志刚,吴志英. 建筑节能设计方法的分析[J]. 中国新技术新产品, 2010,(06) .
随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：在房地产开发建设中房屋初始登记与规划审批的如何衔接。
近年来，随着我国房地产业的快速发展和房地产价值的不断增长，在房地产开发建设中实际建筑面积超过规划许可面积、改变房屋结构和设计用途的现象屡见不鲜。《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注。这类建筑在办理房屋产权登记时，如何处理好实际建筑面积与规划许可面积、实际使用功能与设计用途不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着房屋登记机构。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记。归纳起来，就是申请初始登记的房屋应当与规划审批内容一致，应当取得规划验收合格的凭证。该规定解决了房屋登记机构处理实际规划许可不一致问题时无法可依的困境，然而对房屋登记机构如何有效贯彻执行该项规定却提出了新的考验。为此，有必要对这个问题进行研讨，探索切实有效的解决途径。
按照有关法律的规定，开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。
开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，将物业用用户房等属于全体业主的公共设施改为商业、住宅用途，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小(不排除有影响)，但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。《城乡规划法》规定经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
房地产价值的不断增长，如果开发建设单位为获取较大收益，在房地产开发建设过程中，擅自改变规划，将小区内的草地、人工湖泊、健身俱乐部等相关的公共配套取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。导致业主与开发商之间常因小区内的公共配套设施的产权归属而产生纠纷或者矛盾。
新出台的《房屋登记办法》第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记；从20多年的房地产开发建设实践来看，房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象，常常是管得紧些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在诸多因素。
1．开发建设单位的利益驱动。《城乡规划法》颁布实施之前，规划部门对违法行为的处罚规定，可操作的空间较大，往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下，一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化，在计算了违法和守法的成本后，不惜违法牟利，将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积，在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后，仍可获取较大收益。
2．不同的机构计算面积的方法、计算面积的依据不同导致建筑面积产生差异。由于《房产测量规范》 (GB／T17986―2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353―2005)在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》设定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每套房屋来说，两种标准下的测量面积相差很小，但现在建设大部分是高层建筑，那就整幢房屋来说，若干套房屋加起来累加形成的差异就大了。规划部门执行《建筑工程建设面积计算规范》，而房屋登记部门执行《房产测量规范》；因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求，建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可核准的面积有较大的出入。
3、建设工程规划许可核准的面积。规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“球”，在建设过程中不断对设计结构进行修正，使得所建房屋的建筑面积不断增大。但设计变更通知书未经规划部门审批并加盖公章，但已取得规划部门验收核实意见书，身造成竣工房屋局部与原规划建审图不一致，但规划验收时予以认可的，当建设工程完工申请竣工验收时，实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。
我国目前处在建立、完善社会主义市场经济的时期，在社会管理的手段上还或多或少地遗留有计划经济的痕迹，对一个房地产开发建设项目的建设，历经计委立项、规划选址。用地审批、建设方案审批、建筑质量检测等多个审批环节，由于管理职能的细分以及管理人员的不足，大都重审批管理，轻跟踪管理，开发商在开发经营过程更改规划，使整个房地产开发建设项目没有通过竣工验收却照样让住户人住，造成这些购房者因建设项目竣工验收证明不完备无法办理产权证。由于权属登记发证处于建设周期中的最后一个环节，本应由相关部门把关的职责被下放至权属登记发证这一最后环节，由权属登记发证承担了过多的行政管理职责。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记；第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”；使权属登记管理工作进入循环往复地解决历史遗留问题的怪圈。
不论何种原因，按约付款的购房者无法办理产权证，没有保护财产的合法凭据；对于社会的稳定、对于地方经济的发展是不利的，本文仅就我市目前登记管理体制存在的问题，提出探讨性的建议，以期通过登记管理体制的完善，防范新的历史遗留问题的产生，使房屋权属登记发证工作走上良性循环的轨道。
1．加强与横向部门的沟通协作。实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的，遇到此类问题时，房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的，哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通，力争将这些问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。
2．完善地方性的政策规定。因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为，房屋登记机构处理的任何一起业务都必须有相应的法律依据，在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时，也必须有明确的法律依据才能受理，如由规划等部门出台的相关法律文件，条件成熟时出台相关的地方性规定，从而为该问题的彻底解决提供法定依据。
3．明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。由于规划许可面积与实测面积在政策依据和测量标准上存在客观差异，开发建设单位往往利用这种客观的差异实现利益的的最大化。因此《房屋登记办法》规定申请登记的建筑面积必须以规划许可的面积为准，就是要促使这种超规划许可建设的现象得到遏制，这也要求每个城市必须有行之有效的措施。由于规划部门限于自身力量，不可能对建设项目面积实施全过程的控制，其规划许可证面积的控制，只能通过房管部门提供的房产测绘预实测面积依据加以控制。因此，建设工程规划竣工验收面积，应以房管部门的实测面积为准，来确认实际建筑面积是否超出规划许可面积。只有如此，方可达到两者统一，从根本上解决不一致问题。也只有这样才能既符合法律规定，又便于实际操作，还能解决房屋登记的实际问题。
4、房地产开发建设过程中因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，最好告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。房地产开发建设过程中更改建筑设计图要及时报送规划部门审批,取得规划许可。以避免因擅自更改规划方案，造成竣工房屋局部与规划设计方案不一致，购房者无法办理产权证。
5、关于公共服务设施的界定和房屋权属登记。由于《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长，功能齐全的公共设施能满足居民的公共活动需求，使广大群众享受到社会公共服务，提升居民的满意度和幸福感。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注，根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》(GB50180―93)关于公共服务设施的规定：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。根据《房屋登记办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。如何来判断哪些是属于全体业主共有，《房屋登记办法释义》中提到：“比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。”建议由规划局在规划方案审查时明确建筑的具体类别和配套级别(居住区、小区或组团)及属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，由房屋登记机构确权并进行相应的权属登记。以减少业主与开发商之间纠纷或者矛盾，尽量做到审批决定既合法又合理。
6、为保护权利人的物权，凡分期、分栋竣工的建设工程，规划行政主管部门应在每期或每栋建设工程竣工后及时组织规划验收。经规划验收合格的建设工程，国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。
健全相关法律制度。房地产开发市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善房地产开发法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，形成城乡统筹的住房政策框架体系，进一步深化规范房地产市场管理，建立公平、公正、公开的房地产市场秩序，增强政府对房地产市场的监管能力，促进城市建设和经济发展。
论文摘要：本文论述了汶川大地震后在灾区重建的过程中，我们应该注意和改进的建筑规范与建筑管理问题，及由这一问题所引发的的中国高校建筑专业教育体系的改革。
发生于2008年5月12 日14：28分的汶川大地震导致汶川及周边地区数以千计中小学生的丧生，据民政部报告，截至6月5日12时，四川汶川地震已造成69127人遇难，373612人受伤，失踪17918人，累计受灾人数4571.0965万人，这次灾难引起了国家对包括中小学在内的公共建筑的抗震设计方面的重视；
汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对建筑等相关行业深刻的思考和反省！
1.都江偃二王庙的主体古建筑没有倒塌，而近年为这配套而修建的仿古建筑和现代建筑却倒塌了！
2, 农村有圈梁的房子没有倒塌，凡是没有圈梁的房子都倒了，还压死了很多人。
3.住在有规划审批制度监控下的房子倒得少，没有经过安全审批的农民房全塌了。
以往我们对城镇规划设计、建筑设计、建筑施工、监理、材料设备供应等方面在抗震方面的认识及其重要性存在着或多或少的不足，尤其是对村镇建筑的规划和管理没有引起足够的重视。
建筑从业人员的职业道德和操守的不良也可见一斑。相关的惩罚机制不够健全、惩罚的力度不够。
地震中的人员伤亡和财产损失不是地震本身造成的，而是地震造成的房屋倒塌和山体滑坡等造成的。因此我们在重建家园时，一要考虑环境问题，二要遵守国家建筑规范，三决不能偷工减料，四要要求施工单位绝对保证施工的安全，五国家相关部门要严格执行质量监督程序，建立农村房屋建设管理体制。
应该组织全国优秀的规划设计师来帮助灾区规划选址。以保证建筑物不要建在断裂带上，如果在山区重建，不能建在容易出现滑坡、泥石流或者山体崩塌的地方。
专家认为建筑地段包括：危险地段；抗震不利地段；抗震有利地段。其中抗震有利地段是指所选建设地址比较开阔，地基坚固，土石比较坚固，能够尽量避开断层和滑坡的规划地段。如果一定选择抗震不利地段规划建筑物，则必须采取相关的工程措施。容易出现滑坡的地段，坚决不要建设，必须另外选址。
1.由于我国农村建筑的现状是建房没有人管，没有任何人和任何机构管这里的安全，这是我国建筑管理体制的一个空白点，因此建立我国农村安全审批管理体系非常重要和紧迫。灾区安全审批管理体系的第一道防线是规划选址，第二道防线是建筑物的平面设计，第三道防线是建筑结构。在重建及以后的建设管理中这个安全审批管理体系可以为农民提供房屋建设方案，有专人指导建筑物的选址，提供平面设计和结构设计图纸，审查基础勘测资料和对工程进行监理，并为农民把握建材质量关！
2.完善国家建筑规范：汶川地震的发生引起人们对建筑质量、建筑物抗震性能以及建筑设计、建筑施工监理的重视；
1）抗震顺序：钢结构的房屋好于钢混结构的房屋，钢混结构的房屋好于框架结构的房屋，框架结构的房屋好于现浇楼板砖混结构的房屋，砖混结构的房屋好于预制板房屋。
2）学校房屋倒塌的很多，一是施工质量不保证，二是学校房屋设计的抗震裂度不够。
因此我国的建筑设计强制规范和规划规范、施工规范、验收规范、监理规范、建筑材料验收规范等需要完善如：公共建筑物（如学校）的设计要加强抗震裂度，民房的建设要纳入建设管理体系，强调建筑安全保障，实行建筑质量终身负责制，严格法规，加大违规惩治力度。
3.我国其他地区的存量房屋，尤其是农民房的加固也必须提到日程上来。新农村建设的力度也需要进一步加强。其他地区的增量房屋的管理参照汶川灾区。
汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对与建筑行业相关的教育体系的深刻的思考。
1.加强抗震安全教育；严格设计、施工、监理都应从对建筑从业者及在校建筑和相关专业的学生加强教育入手，我们现有的教育模式、教学方法都存在着或多或少的漏洞。改进建筑职业技术人才的培养模式对建筑职业技术的教育有着积极而深远的影响。
2.向有关部门提出建议，要求按照抗震的标准修改国家的强制性建筑规范，在课程教育上让每个学生都知道建筑规范变更、加强抗震设防标准的重要意义，理解并熟练运用；
伴随着我国国民经济的快速发展，促使建筑行业进入到迅速且持续的发展状态。与此同时社会经济的完善与人们生活水平的提升，对于民用住宅建筑设计提出了更高标准的实质性要求。下面，我们将论述民用建筑设计中的几个要求，并对其进行分析[1]。
结构设计是民用建筑设计的主要内容。依照时间的顺序，结构设计可分为三个部分：
（1）结构方案部分：在这一部分，要明确出建筑的结构形式。因此，我们要明确建筑的重要性、楼高、类型，以及建筑该有的抗震烈度。
（2）结构计算部分：这部分我们要计算板的计算跨度，钢筋的搭接长度等需要计算的内容。且在计算的过程中，要充分考虑房屋的结构、地震防火安全参数。
（3）施工图的设计部分：要明确房屋的结构和它的设计特点，以画出房屋的结构平面图、屋顶结构设计图。
在结构设计中，有五个主要领域。绘制的结构计划，大样本的细节，楼梯和基本的建材，屋顶结构图。结构计划提请注意一个问题：软件建模的结构。由于结构的软件建模的负荷计算软件。所以，你可以对你的设计进行测试，其确保它的安全性。在建筑抗震设计裂缝控
制为Ⅶ度及以上，务必在建模时，使用相关技术软件。屋顶结构图应注意不同类型的建设，使用梁板跨度大的建筑板或是跨度大的折板。科学的图纸和设计要求设计师必须有一定的空间概念，可以使得建筑图、设计意图有着极高的理解性。在绘图的时候，必须确保施工细节是准确的。并在保持建筑特色的情况下，确保结构受力合理，施工方便，为满足建设要求中横梁设计科学程度，设计的时候，应该合理地控制好横梁的高度。
（1）以人为本原则：民用建筑或公共建筑设施，它们有着一个共同点：为他人服务。所以，在建筑设计中，人们希望它的设计师的最低层次原则是：为我服务。由于经济的迅速发展，人们的生活水平质量在不断上升，并且许多居民的梦想是使城市生活具有大自然的特
色。所以，设计师的设计不仅应该符合地段内土地和环境的标准，还应该使得建筑更富于生态型的特点。
（2）可持续发展的设计原则：由于资源的紧缺，气候的恶化使得“绿色、环保”是当今时代经济发展的基本要求，也是各行各业发展的大前提。所以，民用建筑的设计业必须得符合绿色环保的要求，在发展的同时不损害大自然，从而进一步实现人类和大自然的可持续发展。为此，建筑设计师在对房屋进行设计的过程中，不可以忽略该地区的自然环境状况。不能使建筑破坏丝毫的植被、河流或是其他自然的景观。更不能用利益最大化的借口，开山毁林。
（3）刚度适中的原则：房屋的结构必须有着高标准，从而确保房屋的安全性能。但是关于刚度的把握，设计师们往往存在这样一个问题：倘若房屋的刚度太大，那么房屋的适应性能就会降低。例如：如果有较大的破坏性事件发生，而恰巧房屋的刚度太大，高于其实际标准，那么造成了房屋的结构不可以释放巨大的压力，也就不能向外界传递压力，从而使得了房屋局部被毁掉。所以建筑的局部被毁灭后会给整个建筑带来毁灭性的伤害。但是，如果房屋的刚度值太低，则会使得房屋具有很强的变动性，这样的性能可能给房屋带来巨大的负面影响。因此，坚持刚度适中的原则，是每个房屋设计师工作应有的原则。
（4）多方面保护房屋的原则：在房屋被付诸实践后，建筑的结构因为受到外界突发事件的影响，使得房屋的整体有着应对外界刺激的作用。所以，如果房屋在某一方面的保护作用有着弊端，那么这个弊端则会影响整体。使得整个建筑受到威胁。而在中国，唐山大地
震和汶川大地震都可以很好地证实这个理论。所以建筑设计师在对房屋进行设计时，务必在多方面保护房屋的安全性。倘若设计发现了结构的不合理，必须与建筑人员商量探讨，把结构设计的瑕疵剔除。
4.1 建筑结构在抗震领域的弊端。我国是地震频发区，建筑师们不得不重视房屋结构的抗震性能。所以在房屋结构设计的过程中，确保建筑能够在四级以下的地震发生时威廉希尔williamhill，毫损害。当发生大地震时，不求房屋没有损坏，只希望设计师能把损坏力降到最低[2]。建筑的承载力、变形能力是辨别一个房屋是否具有良好的抗震性能的主要指标。房屋结构设计师，能够通过钢筋混凝土的变形性能提升房屋结构的柔韧性。
4.1 房屋结构在防火领域不科学[3]。我们身边总会发生各种程度的火灾。然而，火灾不仅给人们的财产带来损失，还严重的威胁着人们的生命安全，所以房屋结构在设计时，必须考虑防火的性能。然而，由于房屋结构的设计和防火规范两者之间跨度较大，大多数的设计
自然环境对建筑的设计有着多方面的影响，并且人们避免不了这些影响。如：民用建筑容易受潮，这主要是因为空气中有着较多的水分；太阳的光照程度以及方向影响了建筑的采光性能和建筑的坐落方向，并且这也对房屋的楼层高度、两栋楼之间的距离有着一定的影响。显而易见的是，自然环境对房屋设计中很多项事项都有着决定性的影响。由于我国地域辽阔，所以我国南北地区的房屋设计也应该加以区别对待。如：南方地区多“人字顶”的房屋，北方区域的房屋却多为平顶房屋。这是由于南北的光照、降水量的差异决定的。设计师在对房屋进行设计时，若考虑到了该地区的自然环境的影响，那么不仅能够科学地利用了现有的自然资源，还为我国的节能环保做出了巨大的贡献，为节能环保开辟了新渠道。除此之外，这样的做法也符合科
民用建筑的性质决定了它应考虑用户日后对房屋规划和装修的要求。房屋规划和装修要求包括了：客户对房屋怎样的划分；用户日常活动所需要的面积大小；客户以后的家具安排等。设计师在设计过程时，应严谨地为用户的家具摆放设计出合理的空间，应合理地划
分每个房屋的具体面积，使其满足人们的日常活动需求。合理地设计不仅能够得到用户的人可，还为我国节约土地资源的政策发挥了积极的作用。
居住小区是城市发展的产物。随着生活水平的不断提高，人们对民用建筑的设计提出了更高的要求，因此，建筑设计师应本着“以人为本”的原则，紧跟时代前进的步伐，努力适应市场需求，不断地更新设计理念。
[1] 尹巍.民用建筑设计中的要点分析[J].建材与装饰，2012（12）.
第二条在抗震设防区从事房屋建筑工程抗震设防的有关活动，实施对房屋建筑工程抗震设防的监督管理，适用本规定。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程抗震设防的监督管理工作。
制定、修订工程建设标准时，应当及时将先进适用的抗震新技术、新材料和新结构体系纳入标准、规范，在房屋建筑工程中推广使用。
第六条新建、扩建、改建的房屋建筑工程，应当按照国家有关规定和工程建设强制性标准进行抗震设防。
第七条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震设防质量，依法承担相应责任。
第八条城市房屋建筑工程的选址，应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求；村庄、集镇建设的工程选址，应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。
第九条采用可能影响房屋建筑工程抗震安全，又没有国家技术标准的新技术、新材料的，应当按照有关规定申请核准。申请时，应当说明是否适用于抗震设防区以及适用的抗震设防烈度范围。
第十条《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程的初步设计文件应当有抗震设防专项内容。
第十一条产权人和使用人不得擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施。
第十二条已建成的下列房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应当委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定：
鼓励其他未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的房屋建筑工程产权人，委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。
经鉴定需加固的房屋建筑工程，应当在县级以上地方人民政府建设主管部门确定的限期内采取必要的抗震加固措施；未加固前应当限制使用。
第十三条从事抗震鉴定的单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震鉴定质量，依法承担相应责任。
第十四条对经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固设计与施工，并按国家规定办理相关手续。
抗震加固应当与城市近期建设规划、产权人的房屋维修计划相结合。经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时，应当同时进行抗震加固。
有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程的抗震加固，应当注意保持其原有风貌。
第十六条已按工程建设标准进行抗震设计或抗震加固的房屋建筑工程在合理使用年限内，因各种人为因素使房屋建筑工程抗震能力受损的，或者因改变原设计使用性质，导致荷载增加或需提高抗震设防类别的，产权人应当委托有相应资质的单位进行抗震验算、修复或加固。需要进行工程检测的，应由委托具有相应资质的单位进行检测。
第十七条破坏性地震发生后，当地人民政府建设主管部门应当组织对受损房屋建筑工程抗震性能的应急评估，并提出恢复重建方案。
第十八条震后经应急评估需进行抗震鉴定的房屋建筑工程，应当按照抗震鉴定标准进行鉴定。经鉴定需修复或者抗震加固的，应当按照工程建设强制性标准进行修复或者抗震加固。需易地重建的，应当按照国家有关法律、法规的规定进行规划和建设。
第十九条当发生地震的实际烈度大于现行地震动参数区划图对应的地震基本烈度时，震后修复或者建设的房屋建筑工程，应当以国家地震部门审定、的地震动参数复核结果，作为抗震设防的依据。
第二十条县级以上地方人民政府建设主管部门应当加强对房屋建筑工程抗震设防质量的监督管理，并对本行政区域内房屋建筑工程执行抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准情况，定期进行监督检查。
第二十一条县级以上地方人民政府建设主管部门应当对农民自建低层住宅抗震设防进行技术指导和技术服务，鼓励和指导其采取经济、合理、可靠的抗震措施。
地震重点监视防御区县级以上地方人民政府建设主管部门应当通过拍摄科普教育宣传片、发送农房抗震图集、建设抗震样板房、技术培训等多种方式，积极指导农民自建低层住宅进行抗震设防。
第二十二条县级以上地方人民政府建设主管部门有权组织抗震设防检查，并采取下列措施：
第二十三条地震发生后，县级以上地方人民政府建设主管部门应当组织专家，对破坏程度超出工程建设强制性标准允许范围的房屋建筑工程的破坏原因进行调查，并依法追究有关责任人的责任。
国务院建设主管部门应当根据地震调查情况，及时组织力量开展房屋建筑工程抗震科学研究，并对相关工程建设标准进行修订。
第二十四条任何单位和个人对房屋建筑工程的抗震设防质量问题都有权检举和投诉。
第二十五条违反本规定，擅自使用没有国家技术标准又未经审定通过的新技术、新材料，或者将不适用于抗震设防区的新技术、新材料用于抗震设防区，或者超出经审定的抗震烈度范围的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条违反本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条违反本规定，未对抗震能力受损、荷载增加或者需提高抗震设防类别的房屋建筑工程，进行抗震验算、修复和加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
第二十八条违反本规定，经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程在进行装修改造时未进行抗震加固的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
当前，我国经济快速发展，人们对居住条件及生活环境要求越来越高，而对建筑房屋进行优化设计，使其结构与美观相互协调、同时适用、安全、经济以及便利是改善人们居环境方面重要手段。房屋结构设计优化理念注重以实际为准则，根据工程建设的基本状况，以计划成本为控制为中心来进行的结构优化设计，其内容就是利用对建筑基础的结构、屋盖系统的结构方案以及围护系统结构方案等环节，建立起一种关于结构优化设计的模型，通过对各种不同的影响变量参数中的若干关键参数的科学的计算，确立最终的建筑工程结构设计的优化结果方案。房屋建筑结构优化设计意义重大，一是大大提高建筑结构经济性，房屋建筑进行结构设计优化可节省材料，有利用抗震，减少内外表面装修，提高了其受力性能，增强了建筑的经济性能。二是结构优化设计大大降低了建筑工程的总成本造价。节约用地，大量资料表明，，房屋建筑进行结构设计优化能够有效降低工程成本造价25%左右，同时结构优化设计技术能够对施工材料的性能利用更加合理化，能够让建筑工程结构内部各个不同单元之间更加充分互协调，提升了建筑工程结构设计的经济性。
房屋建筑结构设计优化技术实践应用是当前建筑业非常关注的一个课题，目的在通过结构优化设计技术逐步改善房屋建筑的使用性能的基础上，提高经济性，大力降低工程成本造价。在某个建设工程项目中，结构优化设计技术主要应用于项目规程的整体设计、前期设计以及抗震设计等各个分部阶段环节，应用广泛，其发挥的效能也十分明显。
房屋建筑结构优化设计的目的是追求适用、安全、经济、美观以及便利施工，因此，房屋建筑结构优化设计不但要求结构设计工程师有丰富的设计经验，也同时也要要对房屋建筑结构规范的条文有较为详细的了解，在房屋建筑结构设计规范的基础上，能够把自身的结构设计方案科学的融入到整个项目工程中。对于一些大面广的工程中，某些条文规定不可避免的的偏于保守，同时，也有些条文对一些特殊、复杂工程的设计工程条文安全性不足。因此，房屋建筑结构工程师在优化设计中，应该充分利用扎实专业知识与丰富的经验，对上述问题做出科学与正确的判断，从而能够把握设计，使设计成果逐步优化，不断创新。
房屋建筑结构工程师要积极主动参前期工程规划是实施结构优化技术的重点内容。因为，在在实际施工中，房屋建筑结构工程建筑师难以把握对结构体系的受力的正确分析，相关房屋建筑结构工程师要积极主动地参与前期方案设计，帮助建筑师构思与逐步创新，使整个建筑的优化功能能够全部体现出来。
房屋建筑结构优化是一个复杂性的系统工程，涉及到的专业也很广，各个专业必须相互协调与配合。依据建筑学发展角度出发，现代建筑是综合性产品，包括建筑、结构以及设备等要素。因此，房屋建筑工程在工程实施中，应该大力加强分工与合作，将各个构成要素进行充分有机结合，为打造出完美的作品夯实基础。在房屋建筑工程项目设计中，最重要的环节是建筑设计与结构设计，只有将这两个环节充分结合，房屋建筑工程的实用美观大方效果才能充分体现，同时，房屋的建造结构受力更趋向合理性，大大降低了成本，简化了施工。但在建筑设计中，一些许建筑设计人员不遵循建筑的基本力学规律，过于注重设计方案创作的新奇性，导致这房屋建筑结构出现一些后遗症，因此，房屋建筑结构优化必须通过强化各个专业的合作与协调，才能够实现结构合理，成本降低。
概念设计即是利用设计概念并以其为主线贯穿全部设计过程的设计方法，是通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。但是概念设计应用于没有具体数值量化的状况时，计算式不可避免与实际出现较大的差异，譬如在地震设防烈度就没与不确定性，计算式与实际差别较大，因此，房屋建筑结构在优化设计中，通过采用概念设计的方法，将数值作为辅助和参考的依据，同时设计人员在设计过程中还需灵活运用结构设计优化的方法。在整个设计过程中贯穿一种抗震设防的思想且以概念设计作为重点指导设计。同时在设计的过程中，注重优化细部的结构设计，譬如现浇板中的异形板拐角处易出现裂缝，可划分为矩形板。在选择钢筋型号时，充分考虑其极限抗拉力等。
地基基础是建筑结构设计的重要组成部分之一，地基基础虽然埋置在地下，属于隐蔽工程，但其重要性不言而喻，建筑物的高度与安全性等受地基基础影响很大。因此，房屋建筑结构中的地基基础的结构设计优化必须选择合适的方案，譬如属于桩基础，就要依据现场地质条件，综合其他现场场地的条件因素进行基础选型及埋深等设计，选择桩基类型，最大程度的节省造价。
总之，房屋结构设计中优化技术是复杂的系统工程，不但需要相关结构设计工程师正确地使用结构分析软件、选择最佳结构体系，同时，要大力挖掘基础设计内在潜力，充分运用科学的方法与手段，大力降低工程建设造价，让房屋结构优化贯穿整个设计过程，从而体现出结构优化的价值，让房屋结构设计功能不但更加适人们居住与生活，同时，大力提高其安全度与抗震性能。
[1]张红友.优化结构设计减少建筑投资成本[J].?陕西建筑，2008(11).
[2]马臣杰，张良平，范重.优化技术在深圳京基金融中心中的应用[J].?建筑结构，2009(4).
预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。
实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。
换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。
在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在某市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。
目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB /T17986．1－2000、GB/T17986．2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。
预算与实测是房产测量中两个不同阶段，该市因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:
(2) 中空处墙段是否计1 /2 外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1 /2外墙;
(3) 外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，个塔楼或单元分别分摊。
(4) 原隔层阳台不计面积，现处理办法为: 客厅中空者( 无隔层楼板) 其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。
(5) 原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型: 迴旋式的无上盖室外楼梯，按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算;
(6) 原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按该市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。
(7) 原梯间中空不计面积，现计算规则细化为: 室内楼梯中空部位被楼梯踏步和平台所围合、作为楼梯不可分割的组成部分的，无论中空大小，均应计面积，不围合、有其他使用功能的，楼梯按实际尺寸计算面积，中空部位不计算面积。
针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变( 如上述第6 条) ，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。
商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，该市就是按照此流程操作，避免了较大差异的发生。
施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。
总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:
(1) 建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
(2) 建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
(3) 房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之，若设备用房变更为成套住宅，那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。
(4) 设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。
近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出。现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍经常发生。房屋共有建筑面积是房屋建筑面积的重要部分,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来了一定的麻烦。房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产利益、关系到地方管理部门的形象，甚至关系到房地产市场的健康持续发展。
房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和，分为房屋建筑面积预测算和房屋建筑面积实测算两类。房屋建筑面积预测算主要依据规划批准后的设计图在图上采集数据形成计算成果，其成果主要用于在房屋预售签订买卖协议时约定价款；实测算是在房屋竣工后对房屋的特征信息进行实地采集计算，其测算成果为房屋管理提供基础数据。
房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。一般地，房屋产权面积由房屋实测建筑面积经房地产行政主管部门登记确权认定后转变而来。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践型工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低。其计算的一般原则为:
1、房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘，其测绘成果被产权登记机关使用后即产生法律效应，因此房屋必须有合法的手续。
3、变更测量中，建筑物扩建、改建不涉及原建筑共有建筑面积分摊计算的，测绘单位仅对扩建或改建部分建筑进行测算。
1、《房产测量规范》（GB／T17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月，以下简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
2、建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大 2007年3月，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。
根据《房产测量规范》的规定,我国建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准,以2倍中误差作为房屋建筑面积测量的最大限差。不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的。 2、房屋部分建筑面积的计算
以下都是平时工作中所遇到的，妥与不妥之处，仅代表个人的看法，供学术理论研究时探讨。
《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。
阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。
所以，为了保证人们生活中晾衣、休息等基本要求，各地可根据实际需求，加入一个对阳台尺寸或者面积要求的标准，尽量满足人们生活的需求，确保各个功能区都能物尽其所用。
为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层及楼梯是否计算建筑面积呢？有的人说夹层楼梯也应计算建筑面积，如果是这样，总建筑面积和公共分摊面积都不变，那么分摊系数也基本不变。试问，夹层还有存在的必要吗？这样一来，夹层可能会成为一种漏洞，因为通常的夹层层高都比自然层低，虽然大于2.20m，但远小于自然层的2.80m或者2.90m。差距少则20cm，多则有60cm，对于建筑商来说，这绝对是相当大的成本。
《城市测量规范》和《房产测量规范》中都有明确的规定，夹层层高在2.20m及以上的要计算建筑面积，楼梯则按自然层计算。而穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。对于夹层的确认，应具备三个条件：1、建在自然层之间。2、经过规划部门的批准。3、层高大于等于2.20m。既然说是建在自然层之间，那肯定的一点就是，夹层不属于自然层， 而楼梯又是按自然层计算的，所以楼梯不应该计算面积。在房产测量中都涉及到公共面积的分摊，楼梯属于公共分摊面积，这样一来总建筑面积就会变大，而公共分摊面积不变，直接导致分摊系数变小，每户分摊面积都变小了，产权面积因此变小。
随着测绘事业的进一步发展，其理论、方法都将日益完善。而新的规范的出台，最大限度的保护了消费者的合法权益,减少了因面积计算不符而产生的纠纷,也使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。这将会有效的减少竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算的差异，提高了办事效率，同时对提升政府形象和改善房地产市场环境也具有很大的促进作用。
[1]中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1 [M] .北京：中国标准出版社，2000
在房地产业的问题中，商品房销售中的房屋面积的差异逐渐成为购房人所关注的焦点问题。购房人在商品房销售时会遇到比如房屋的使用面积、建筑面积、预测面积、实测面积、产权面积等各种关于房产面积，对于一般的购房者来讲，根本不懂这些面积之间的差异，从而感到非常困惑。本文对购房人比较关注的几类房屋面积进行解释，对比其差异原因，并提出了解决面积差异的建议，以减少开发企业与业主间的关于房屋面积引起的矛盾，以及开发企业与房产测绘部门之间的纠纷。
1.1房屋的使用面积按房屋的内墙线水平投影计算，是指房屋户内全部可供使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构所占的面积。
1.2房屋的建筑面积指房屋外墙勒脚以上，层高2.20 m 以上的具备有上盖，结构牢固的永久性建筑的各层水平投影面积，包括阳台、地下室梯等。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积是由套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积组成。
1.3房屋预测面积是指在商品房预售过程中，由开发部门委托并经房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位按照规划图纸上的尺寸并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算出的面积。此面积一般作为开发商在前期的项目宣传及商品房网上备案和预销售中使用。
1.4 房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的房屋的面积。
购房人在看房时，最直观的看到的是户内可供使用的净空面积，即房屋使用面积。一般购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积混淆，买到房屋后总觉得自己的房屋面积与开发商所说的面积相比变小了，实际这是由于购房者没有搞清楚房屋的使用面积与房屋的建筑面积概念的差别。使用面积只是套内建筑面积的一部分，使用面积是人眼能够直接看到的室内的面积，但套内墙体面积、分摊的共有建筑面积并非能被一眼看出。因而在实际工作中，房屋的预测面积和实测面积会有一定的差异。产生差异的原因可以归纳为以下两点：
1. 数据采集和图纸变更。房屋预测面积主要是依据设计施工图纸进行，在数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等方面只能是纸上谈兵，没有准确的实施方法。工程承包商在建筑施工过程中，可能会由于多种原因对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的一大原因。
2. 技术性原因。不少房产测绘单位在技术水平、管理水平等方面不够水平，从业人员所学专业知识不够、个人素质普遍较低，缺少遵守规范、法律等的意识。在实际的工作中，制定的工作程序不完善，质量管理意识弱，各种测量仪器设备破旧或已失去使用价值，观测记录数据时不认真，计算过程差错等原因都会造成面积的差异。
在实际生活中，经常遇到因预测面积和实测面积的不同而直接导致房款的退补事件。在具体的工作中，即使按照《商品房销售管理办法》等相关法律法规中规定的条款处理，依然会产生许多的纠纷。如在实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。一旦实测面积大于预测面积的比例在3%内时，购房者大多不愿再补交房款，常常引起争议和纠纷。
使用面积与建筑面积存在的差异是不能完全消除的。要消除房屋面积上的纠纷，最重要的是消除购房人在概念上的认识错误。在购房时，开发商应给购房者大力宣传这些面积的概念，让购房者清楚明白它们之间的差异。
有些开发商为了抢占市场、急于销售，在项目的设计方案未能完全确定的情况下就仓促推出项目，甚至出现边施工边修改的情况，这样做会导致预测面积与实测面积产生巨大的差异。要减少这种做法产生的预测面积与实测面积的差异，必须加强对开发企业设计及施工阶段的监管，减小面积差异，避免产生纠纷。
如预测面积后，施工中有新的变动，开发公司应及时进行公示，告知购房者。然后可以通过签订补充合同的方式，将变动内容约定到合同中，从而减少购房时的面积纠纷问题。
认真设计图纸，对图形图示的表示、文字标注要清晰准确，减少由标识图引起的误差或错误。设计部门在设计及审核图纸时，要严格把关图形的标识标注，将所有设计图进行规范统一。如果在预测、实测阶段才提出改动的要求，则开发公司要重新设计出设计图再至规划报审，这将是一个比较长时间的过程，将可能延长交房时间，易激化开发公司与购房者之间的矛盾。而在规划部门审核时就严格要求规范图纸能有效地减少矛盾的发生。
加强开发企业内部各部门之间的沟通与配合。一般开发企业设有多个部门，负责不同的分工，前期部将规划图做了变更没有及时交给工程部改变施工等情况都将导致预测面积与实测面积产生差异。因此，部门之间的配合与沟通也是减少预、实测面积差异的重要措施。
测绘单位应加强工作人员对规范、法规的理解，提高专业知识和测绘技能，尽可能避免由计算差错或失误引起的预测与实测的差异。建筑单位应严格按规划审批的设计图进行施工，减少施工时的不严格而引起的施工误差。严格加强施工过程中的监理，定时检查施工项目与设计图纸是否符合，以保证按图施工，减少预测面积与实测面积的差异。例如，全面查看平、立、剖面图和各层之间的结构关系，各层的墙体厚度是否一样，图上标识的管井和空洞等是否混淆。图面上的各个部位都要派专人进行仔细识别，减少粗差。
加强项目质量的监督与管理。建立起房产测绘操作规程、测绘产品质量考核办法，并严格按照规范和办法执行，用严格的内部管理来规范房产测绘。制定合理的操作流程，严格按质量管理体系执行，做好项目自查、互查以及质量监督审核工作，层层把关落实各项工作。
由于房产面积与规划部门计算的这两个面积是依据不同的规则，要消除这两者的差异，则需要统一计算标准。房产部门和规划部门统一采用一个计算面积的规则，在进行房产测绘时，面积的计算要精确到每一户的套内、分摊和建筑面积，并把它作为销售和办理产权的重要依据。采用房产测量规范来统一进行房屋的面积测量，可以更好的降低纠纷。如果直接采用房产测绘单位测算建筑面积，更可一次性的计算房屋面积，提高效率，避免纠纷。
产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记，因而，就有必要消除实测面积与产权面积之间的差异。因此，在施工过程中，要严格按规划审批的图纸进行施工，加强工程竣工后项目综合验收的管理，未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋而产生面积差异与纠纷的，应由施工部门负责处理。如果按图施工后实测面积与规划审批面积不一致，也会导致实测面积与产权面积不一致，则要通过相关的规则来消除。当实测面积大于规划审批面积时，可通过项目开发商补交相关的手续费后，用实测面积办理产权登记。
结语：在目前的房地产市场中，出现了大量的关于房屋面积而引发的争议和纠纷。产生和房屋有关的上述几种面积的不同是允许存在的，开发商要加大有关房屋的几种面积测量的宣传力度，消除购房者对这些客观存在的差异的误解。各个部门应在不同环节进行规范统一，国家应不断完善相关法律、法规，提高各地测绘部门人员专业水平，通过这些努力，相信因面积引起的购房纠纷一定会越来越少，房地产市场也将能有序健康的发展。
［1］吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术［M］． 北京: 中国标准出版社， 2009．
第一条：市住房和城乡建设保障局（以下简称住建局）根据城市总体规划和城市控制性详细规划，每年提供1-3批次城市房地产开发供地计划。供市规划委员会（以下简称市规委会）审定，审定后的土地供地计划采取招拍挂的方式进入市场。
第二条：竞拍人要在竟标前提交开发资质证书、法定代表人证明（或授权委托书）、税务登记证明，由土地部门对这些资信证明进行审查。同时要对每一个参加竞拍的单位的资金情况进行验证，如果没有足够资金保证的，将取消其参与竞拍的资格。
第四条：在城市规划区内对于准备对外招拍挂的地块，由住建局委托有资质的规划设计单位做好详细规划设计方案，确定容积率和建筑风格，交由市规委会审查同意后，由土地部门组织进行土地招拍挂。
第六条：开标前市规委会将对以上资料逐级进行评审，确定合格的报名企业方有资格参与竟标。取得竞买土地使用权的竞标单位，必须在规定时限内缴纳国家规定的各项费用并办理相关手续后方可开发建设。
第七条:市规委会是我市城乡规划决策机构，城乡土地出让前，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件需经市规委会审查通过。市住建局是负责全市城乡规划管理的行政主管部门，是依法实施城乡规划的行政执法主体。
第八条：严格执行“规划审批一支笔”的工作机制。市区及各乡镇要严格执行城乡规划集中审批、统一管理的法律制度，城乡规划区内各项建设活动，必须纳入统一规划管理，严禁擅自分解。
第九条：严格依法执行城乡规划审批程序。对符合审批条件的，认真做好“一书三证”即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》的核发工作。
第十条：以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向住建局规划办申请核发选址意见书。在城市规划区内以划拨方式获得国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向住建局规划办提出建设用地规划许可申请，由住建局规划办依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在获得建设用地规划许可证后，方可向市政府土地主管部门申请用地，经市政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
第十一条：在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，住建局规划办依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向住建局规划办领取建设用地规划许可证。
第十二条：城市规划区内一切基础配套设施(包括人防工程和各种地上、地下管线等)的建设行为要先由建设单位向住建局和行政执法局提出书面申请，由住建局规划办进行现状测绘和作出规划，按照审批条件放线后方可施工。建设单位、施工单位不得擅自改变路由、埋深、管径、坡度等规划条件，覆土前必须经住建局测绘验收方可覆土，并纳入我市基础设施综合管网系统，执法局对路面恢复情况进行验收，在施工前，必须交纳恢复保证金，保证金额度为破坏基础设施造价的两倍数额，而且必须按规定要求进行恢复，经验收合格后，扣留10%质量保证金，其余恢复保证金全部退还。
第十三条：在乡、村规划区内进行建设的，建设单位或者个人应当向住建局提出申请，由住建局核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
第十四条：在城市规划区内进行改变楼体形状、改造楼体外立面、改变楼体外墙结构等一切永久和临时性建设行为，一律由市规委会批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限到期后自行拆除。
第十五条：为保证每一地块按规划内容、规划时限实施，市住建局对开发单位收取规划保证金，保证金按规划建筑面积50.00元/平方米收取，由开发单位在规划实施前向指定的银行账户专户存储，并由政府相关部门监督。开发单位按时限完成已批准规划设计的全部内容及小区配套设施建设完备并验收合格后退还规划保证金。（规划保证金不计息）。
第十六条：加强公众的参与和监督，住建局在城乡规划的制定、修改、实施和管理中，要积极听取公众意见，通过召开论证会、听政会或者其他方式征求公众意见，保障社会各方面人士参与和了解规划，主动接受公众监督。
第十七条：政府是征收补偿的主体，市房屋征收管理办公室（以下简称征收办）是我市房屋征收工作的行政主管部门，具体负责全市行政区内的城市房屋征收工作的管理、检查、指导和监督。
第十八条：城市房屋征收必须符合城市规划，有利于城市旧城区改造和生态环境改善，保护文物古迹。征收办和征收实施单位必须按照国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收人给予补偿和安置，同时被征收人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第十九条：房屋征收实施单位取得发改局批文、规划许可证、用地批准文件方可征收，经市政府组织发改、规划、国土局、房屋征收等部门论证、开发企业提出申请，征收办方可启动征收程序。启动征收程序工作要做到“三个不准”：一是没有领取建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件以及违反城市规划的征收项目，征收办一律不启动征收程序；二是开发建设资金没有落实的，征收办一律不启动征收程序；三是被征收人房屋征收补偿资金和拆迁安置方案不落实的，征收办一律不启动征收程序。
第二十条：征收办拟定征收补偿方案报市政府，经论证予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日；
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的，市政府要组织被征收人公众代表参加听证会，根据听证情况修改方案。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的要经市政府常务会议讨论决定。
市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应载明征收方案、行政复议和行政诉讼等事项。房屋被依法征收的国有土地使用权同时收回。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。
被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建、扩道征收等应当纳入市政府国民经济和社会发展的年度计划。
第二十一条：征收办要征收公告或召开动员会议。自征收公告之日起，在征收范围内，不准新建、扩建、翻建、改建、装修房屋，不准改变房屋使用用途和土地使用用途，不准进行房产交易、租赁、典当、抵押等活动。市土地管理部门停止办理土地使用权变更，市房产管理部门停止核发房屋所有权证，市工商行政管理部门停止核发营业执照。
第二十二条：从事拆除业务的单位，应当依法取得由省建设行政主管部门颁发的房屋拆除资格证书和工商行政管理部门核发的营业执照。未取得拆除资质的任何单位和个人在城市规划区域内不得私自实施拆除。
(一)实施拆除房屋的单位应当具备相应的拆除企业资质等级。征收办应当与房屋拆除单位签订房屋拆除委托合同，并备案管理。房屋拆除单位应当保证房屋拆除工作的安全。拆除房屋和清运残土时，应当遵守有关市容、环境等法律、法规的规定，实施文明施工，保持环境清洁。
(二)从事房屋征收业务的人员必须经专业技术培训和考核，持证上岗。未经考核和培训的工作人员不得进入征收拆迁市场从事征收拆迁业务。房屋征收完成时必须将拆迁范围内应拆除的房屋全部拆除，将拆除的旧料残土清净，经征收办验收签证后，市住建局方可放线施工。
第二十三条：任何单位和个人不得违反规定采取中断供水、供电、供热等非法方式迫使被征收人搬迁，不得拆除未搬迁的被拆迁人的房屋。
第二十四条：征收补偿安置协议签定后，被征收人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，市政府依法申请法院强制执行。
第二十五条：拆除公司实行备案管理制度。拆除公司来注册，经市房屋征收管理办公室审查合格后，予以备案。
第二十六条：要严格遵守和执行建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。坚持房屋征收价格评估、复估、鉴定、复议等法定程序，推行征收公示、接待、投诉举报、征收承诺、征收监督等有效制度，鼓励人民群众利用行政复议、行政诉讼等合法渠道依，解决回迁中的纠纷和矛盾。
第二十七条：征收办要严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，要真正做到管理到位，对开发单位在征收过程中的违规、违法行为，应严肃查处，绝不姑息。
第二十八条：市住建局是我市建筑市场管理的行政主管部门，具体负责全市行政区域的建筑市场管理工作的监督、检查、指导、管理工作。
(四)向社会公布对建筑市场交易活动实施检查的情况，并对建筑市场活动中出现的违法违规行为，依据相关法律法规进行处理。
第三十条：建筑工程实行报建制度，建设单位应当在建筑工程立项文件批准之日起三十日内，到市住建局办理报建手续。
第三十一条：建筑工程开工前，建设单位应当依照有关规定，向住建局申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
(四)依法确定的施工企业的资质条件和所配备的技术、经济管理人员的从业资格符合建筑工程项目的要求；
第三十二条：建筑工程造价在五十万元以上或建筑面积在500平方米以上的工程发包必须进行招标。使用国有资金或政府投资项目必须进行公开招标。
第三十四条：建筑工程发包与承包单位应当签订建筑工程合同，建筑工程中介服务的双方当事人应当签订委托合同，建筑工程合同签订之日起五日内，建设单位应当将合同文本报送市住建局备案，备案的建筑工程合同作为确定双方双事人义务的最终依据，经双方同意补充、变更建筑工程合同的，应当按照前款规定备案。
第三十五条：市建筑施工现场安全文明施工及施工质量管理实行标准化工地创建标准管理，所有新建及结转工程在开工前必须向住建局上报创建标准化工地方案及施工现场平面布置图，经审查合格后方可施工，否则住建局规划办不予定位放线，建筑市场管理办公室不予颁发建筑工程施工许可证，建设工程质量监督站不予隐敝工程核验。建设工程在施工期间必须严格执行《市建设工程施工现场安全质量标准化工地创建工作实施方案》的要求。
第三十六条：创建标准化工地实行保证金制，所有新建及结转工程，工程在开工前必须按工程总造价的5%向住建局交纳创建标准化工地保证金（保证金含安全生产措施费并且不计息）。同时，为规范我市建设工程质量保证金管理，落实缺陷责任期内的工程质量保修责任，保护各方当事人的合法权益，我市建筑工程实行工程质量保证金制度，所有建筑工程在开工前必须按工程总造价的5%向住建局指定的银行缴纳工程质量保证金。
第三十七条：施工现场应按规定的区域，沿工地四周采用砌体连续设置高标准围档与外界隔离，砌体外侧需抹灰、粉刷并书写宣传标语、公益性广告，市区主要路段的围挡高度不得低于3米，围挡严禁占用道路红线。
第三十八条：工程项目开工前必须进行施工图审查，办理工程质量监督和安全监督手续，工程完工后必须进行项目竣工验收，对不进行验收擅自交付使用的，房产局不予办理产权登记手续，住建局不予办理工程质量竣工验收备案手续。
第三十九条：所有楼房必须安装天然气管网、热计量设备及二次供水设备，否则工程不予竣工验收。
第四十条：住宅小区建设完工后必须进行庭院绿化和庭院亮化，小区内必须设电子监控系统，做到合理布控无盲区。小区建筑必须进行楼体亮化。小区临街商服必须由开发企业统一按规定标准制作并安装户外牌匾，开发企业必须进行临街红线外路面及巷道硬化，否则工程不予验收。
第四十一条：开发经营企业商品房预售前，必须向房产部门申请，经批准核发《商品房预售许可证》后方可进行预售。对未取得《商品房预售许可证》或以认购（包括认订、登记、选号）、收取预订款性质费用等各种形式变相预售的，将依法予以重罚。
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
第四十三条：开发经营企业进行商品房预售所得款项，必须用于该项工程，接受市房产管理部门的检查。发现挪用，挤占商品房预售款，导致该工程不能按期交付使用等问题的，房产管理部门有权责令其停止预售，吊销《商品房预售许可证》，并予以罚款。
第四十四条：建设单位违反本办法，有下列情形之一的，由住建局依据《黑龙江省建筑市场管理条例》第44条的规定，责令停止违法行为，限期改正，并给予以下处罚：
(二)未取得施工许可证擅自施工的，责令停止施。威廉希尔williamhill威廉希尔williamhill
